宅基地是农民的基本居住需求保障，一直以来，是按照“集体所有、按需分配、一户一宅、无偿取得、长期使用”的原则进行管理的，在保障农民安居乐业、促进农村社会和谐稳定方面发挥了巨大作用。
在先前，宅基地是严格限制在农户自家建造住宅使用的，相与转让赠与、在宅基地上搞建设干其他事都是不被允许的。
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但随着农民进城的不断增多，以及农户因房屋继承等原因形成的“一户多宅”越来越多，同时又有很多新分户农民因村内空闲土地已经用完而分不到宅基地，宅基地转让、改作小型加工厂等都陆续被允许，但这都有着严格的条件限制，比如宅基地转让只能在同村村民之间，改作小型加工厂不能对周围邻居形成影响，等等。
从去年开始，国家大力倡导宅基地“三权分置”，也就是落实宅基地的集体所有权，保障农户宅基地资格权和农民房屋财产权，进一步放活农户宅基地集体所有权。
在此原则下，农民宅基地的自主权利进一步扩大，比如说可以长期对外来人出租、可以开发用来发展餐饮、住宿等等。
前段时间，农业农村部专门印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，提出宅基地审批权由县级土地管理部门下放到乡镇政府，并建立一个窗口对外受理、多部门内部联动的制度机制；鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，鼓励农民自主或合作开发经营。
农民宅基地权利增多，审批松动更容易了？这3点仍是红线，“三个严禁”谁也不能碰。
（1）宅基地和房屋可与城里人合作开发，但严禁下乡利用农村宅基地建设建设别墅大院和私人会馆
外部资本可以投资农村宅基地和闲置房屋，农民也可以通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等，但城里人下乡利用农村宅基地建设建设别墅大院和私人会馆，仍然是一条不可逾越的红线，这也是为了防止农民宅基地利益受到损害。
（2）宅基地可以同村转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地
宅基地转让可以解决“一户多宅”退出和新分户农民无法取得宅基地问题，但有着严格的条件限制，必须是同村村民，且受让方不得另有宅基地。
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因为农村宅基地所有权是村集体，城市居民不是农村集体经济组织成员，不具备取得农村宅基地的资格，因此对他们的购买是严格限制的。
（3）宅基地审批更加容易，但严禁“一户多宅”农户宅基地审批
宅基地审批权力下放到乡镇政府，建立联合审批的制度机制，设立专门的审批窗口，农民申请审批宅基地更容易了，但审批的审核把关也更严格了，“一户多宅”或者村民将已有宅基地和住宅出卖、出租、赠与后，再申请宅基地是不予批准的。
来源：农业群、粮策新农业论坛
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