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主题: 东台这一区域实施房屋征收工作(附补偿方案)!

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  • 发表于:2018/10/22 10:51:47
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东台市人民政府房屋征收决定公告

 东政征发〔2018〕14号

  为了公共利益需要,按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等要求,依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》(盐政发〔2011〕210号)、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(东政发〔2011〕53号)、《关于市区国有土地上房屋征收有关事项的处理意见》(东政规发〔2016〕1号)等法律、法规的相关规定,市人民政府决定对绢纺厂及周边区域国有土地上的房屋实施征收。现将有关事项公告如下:

  一、征收范围:

  原台东工业经营部地块、绢纺厂地块、加油站西侧地块(详见东台市住房和城乡建设局核发的绢纺厂及周边区域房屋征收红线图)。

  二、房屋征收部门和实施单位:

  房屋征收部门:东台市住房和城乡建设局

  房屋征收实施单位:东台市亨达房屋征收服务中心    东台市利民房屋征收服务中心

  三、征收实施期限:

  征收公告公布之日起至实施结束。

  四、签订征收补偿协议期限:

  以征收部门现场公告确定期限为准。

  五、征收补偿方案:

  见附件《绢纺厂及周边区域国有土地上房屋征收补偿实施方案》。

  六、征收范围内任何单位和个人不得新建、扩建、改建房屋,不得改变房屋用途,不得有其它不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,不予补偿。

  七、被征收房屋所有权人(以下称被征收人)应当服从大局的需要,在征收补偿方案规定的签订征收补偿协议期限内与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议,并在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

  被征收人及利害关系人如对本公告有异议,可以自公告发布之日起60日内依法向盐城市人民政府申请行政复议;也可自公告发布之日起6个月内向人民法院提起诉讼。

  特此公告。

  附件:绢纺厂及周边区域国有土地上房屋征收补偿实施方案

东台市人民政府

2018年10月20日




绢纺厂及周边区域国有土地上房屋征收补偿方案

 

为了公共利益需要,按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等要求,对绢纺厂及周边区域国有土地上的房屋实施征收。为维护被征收人的合法权益,保障房屋征收工作顺利推进,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市相关规定,结合本市实际情况,制定征收补偿方案如下:

一、征收范围    

该区域征收范围:原台东工业经营部地块、原绢纺厂地块、加油站西侧地块(详见东台市住房和城乡建设局核发的绢纺厂及周边区域房屋征收红线图)。该区域总用地面积约60000㎡,总建筑面积约为34300㎡,其中住宅房屋100户,营业用房14户,工业用房1户。

二、征收期限及签约期限

征收期限:征收公告公布之日至房屋征收实施结束

签约期限:以征收部门现场公告确定期限为准

三、征收当事人及征收单位

征收人:东台市人民政府

被征收人:被征收房屋所有权人

征收部门:东台市住房和城乡建设局

征收实施单位:东台市亨达房屋征收服务中心

              东台市利民房屋征收服务中心

四、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、省政府《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》(苏政发〔2011〕91号)、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》(盐政发〔2011〕210号)、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(东政发〔2011〕53号)、《东台市国有土地上房屋征收与实施细则的补充规定》(东政发〔2012〕43号)、《关于市区国有土地上房屋征收有关事项的处理意见》(东政规发〔2016〕1号)及相关配套政策文件等规定。

五、征收评估

1、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;被征收人在规定时间内协商不成的,房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则***决定,或者采取摇号、抽签等方式确定。具体遵循下列程序选定:

(1)由房屋征收部门向社会发布项目信息和条件;

(2)具备资质条件的房地产价格评估机构报名,房屋征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查;

(3)房屋征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单,供被征收人协商选定;

(4)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知房屋征收部门,被征收人协商选定时间为5个工作日。

(5)被征收人在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人***决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用***方式时,超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的,为多数决定;不足50%的,采取摇号、抽签等方式确定。

(6)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。

通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果,应当经过公证机构依法公证。

2、评估时点:房屋征收决定公告之日。

3、评估结果:房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告,由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示3日。公示期间,由房地产估价机构进行说明解释,对初步评估结果存在错误的,应当进行更正。

公示期满后,房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

4、对评估结果有异议的处理:征收部门或被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向盐城市房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

5、被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘,如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

六、征收补偿与安置

(一)征收补偿

被征收房屋价值的补偿由具有相应资质房地产价格评估机构,按房屋征收公告之日被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以市场价评估确定。包括:被征收房屋及其合法土地使用权的补偿和装饰装潢及附属物的补偿。征收人还应就搬迁、临时安置、误工及在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的奖励等项目进行补偿补助。房屋征收范围确定后,突击建筑的建筑物、附属物,突击装饰装潢部分、突击移植的果树苗木部分不得评估补偿。

因征收非住宅房屋造成停产停业损失,并符合规定条件的按有关规定给予损失补偿。

《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的车库、猪舍、披棚等,给予建安造价结合成新补偿,但不予安置。

(二)征收补偿方式

1、住宅房屋被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

(1)选择货币补偿的,除按评估补偿外,再给予征收合法建筑面积400元/㎡的一次性补助,在签订征收补偿协议并交房后20个工作日内,一次性支付补偿款,不再另行安置。

(2)选择产权调换的,选房以被征收人签订征收补偿协议并腾空交房的先后顺序确定。征收合法建筑面积内实行“征一购一”,征收人在站南安置区、通新安置区(现房)提供安置房,供被征收人选购。原则上,选购安置房面积不得超过征收合法建筑面积10㎡。征收人与被征收人应依照规定,计算被征收房屋补偿价值和安置房价值,结算产权调换差价。被征收房屋合法面积大于安置房面积的部分按货币补偿方式结算。

①安置房结算价格:安置房面积在同等征收合法面积内(征一购一)的按安置基准价(不含楼层差价,下同)结算;因套型所限,超征收合法面积5㎡(含5㎡)以内的,超面积部分按安置基准价结算 超5—10㎡(含10㎡)的,安置基准价提高100元/㎡结算;超10㎡以上的,按市场基准价结算。凡要求将土地办理国有划拨性质的,超10㎡以上部分结算价格扣减相应的出让土地使用权差价款。

楼层层差系数为:高层一层~五层为基准价,五层以上每高一层递增15元/㎡,顶层价格按减三层价格结算。其它用房价格:安置房跃层价格按安置基准价50%结算。安置房的自行车库统一为650元/㎡。跃层、自行车库一律不纳入安置面积。

安置区安置价格表 (单位:元/㎡)



地  块



安置基准价



市场基准价



合法建筑面积



超5㎡以内(含5㎡)



超5-10㎡以内(含10㎡)



站南安置区



6200



6200



6300



6600



通新安置区



4500



4500



4600



5500



 

②购房款的结算:被征收人选购现房安置的,补偿款转为购房款;被征收人选购期房的,在签订征收补偿安置协议并交房后,按协议约定,征收人支付被征收人搬迁费、误工费、临时安置费及征收奖励(奖励按签订协议后交房时间确定),其余补偿款转为预缴购房款。征收人与被征收人在交付安置房时,结算差价。

③关于不动产权证办证问题:回迁安置房原则上按国有划拨土地性质办理使用权证,需将国有划拨性质改为国有出让的,按安置房屋建筑面积210元/㎡补缴国有出让土地使用权差价款。土地使用权出让年期为安置区地块出让时点计算。原为出让性质,计算征收补偿费用时未结算剩余使用年期土地使用权出让金,现办理出让土地使用权的,不再另行收费;原为出让性质,计算征收补偿费用时结算了剩余使用年期土地使用权出让金,现申请办理出让手续的,退回已结算的土地出让金后,方可办理出让手续,否则办理划拨土地使用权手续。上述办理国有出让土地使用权的土地使用者,转让房地产时不需再缴纳土地出让金。安置房车库建筑面积不列入土地出让金结算范围。上述涉及土地性质转变为出让的,按相关政策标准缴纳契税。

④选购高层安置房的被征收人,从回迁安置之日起三年内政府补贴50%的物业费。

2、非住宅用房原则上实行货币补偿

(1)营业用房实行货币补偿,除房屋评估价值外,另给予被征收房屋房地产评估价的5%一次性补助。

(2)停产停业损失补偿:指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收公告前3年的平均效益计算;不满3年的,按实际年限计算。计算平均效益结合企业所得纳税情况,以会计核算及其他有关资料为依据,具体由会计事务所评估确定。停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期,原则上分别按12、15、18个月计算;对无法以所得税计算的,停产停业按被征收房屋货币补偿金额的3%计算。

给予停产停业损失补偿的征收房屋应同时符合以下条件:①征收房屋具有土地、房屋权属证件;②征收房屋作为生产经营场所的,经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证及其他有关许可证件;③确因房屋征收造成停产停业损失的。

(3)设备设施补偿:对不可移动的生产机器设备设施或者搬迁后无法恢复使用的设备设施,由征收人估价收购;可移动生产机器设备设施,给予搬迁补偿。收购补偿或迁移补偿由具有资质的评估机构评估确定。

(4)有下列情形之一的,一律实行货币补偿:①已处于不再办公、生产经营状态的;②不符合城乡规划、产业结构调整、环境保护要求的;③其他不符合产业政策的。

企业符合条件的,确需异地重建的,按城乡规划和土地有关规定办理。

七、被征收房屋权属、面积、用途的确定

被征收房屋房地产权属和建筑面积依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定。被征收房屋土地使用面积,以《土地使用权证》为准。

征收范围内住宅房屋未经登记的建筑,在房屋征收决定前,由有关部门依法进行调查、认定和处理。被征收户自建房屋未经登记的合法建筑面积以2004年航测图反映的面积为准。

1984年1月5日前所建房屋,在此时限前即持有工商营业执照按章纳税并持续经营至今的,按营业用房评估补偿。

住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准改变房屋使用性质的,仍按原批准房屋性质评估补偿。在《江苏省城乡规划条例》出台前,即2010年7月1日前已取得工商营业执照持续经营一年以上并依法纳税至今的,凭工商营业执照、完税证明及相关许可手续对直接用于经营的建筑面积部分可按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行补偿。具体标准为:持续经营满一年的,给予10%的补偿,以后每多一年再增加5个百分点的补偿,满15年及以上的,给予80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。

住宅用房未经规划批准改为非住宅房的,仍按住宅房安置。

擅自改变使用性质的房屋经营面积,应在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。经营性房屋指商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房。

八、关于公有住房的处理办法

原绢纺厂厂区内公有住房,由房屋征收部门与房屋所有权人签订补偿协议。突击占有、私下租赁的自行搬出,对房屋所有权人装饰部分按评估价格给予补偿。

九、有关补助、补偿标准

1、搬迁补助:搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积为基数计算,住宅房屋10元/㎡,不足500元的补足500元,但最高不超过1000元。办公、教学等用房10元/㎡;仓库、生产及营业用房10元/㎡。征收住宅用房,被征收人选择产权调换的,搬迁补助费增加一倍计算,并一次性结清。

2、临时安置补偿:征收住宅房屋的,被征收人自行过渡的,给予被征收人临时安置补助费。临时安置补助费以被征收房屋合法建筑面积为基数,按足月给予计算补偿。具体标准为:市区每月8元/㎡;被征收房屋合法建筑30(含)㎡以下的,按每月200元补助。实行货币补偿或现房安置的,给予被征收人6个月的临时安置补助。实行期房产权调换的,过渡期限一般不超过18个月,暂统一按12个月给予补助。因征收人的责任延长过渡期限的,从逾期之月起,延长时间在12个月以内的,增付一倍临时安置补偿费;延长时间超过12个月的,自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。

3、误工补助标准:对住宅房屋一次性补助1000元/户。

4、私有住宅房屋20年内被征收(或拆迁)两次以上(含两次、不含货币补偿)的,每多一次,对被征收房屋建安造价结合成新部分再增加10%的补偿,但最多不超过20%,增加补偿的被征收房屋面积,应当在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。

十、附属设施与装饰装潢补偿

附属设施与装饰装潢补偿参照东建发〔2011〕59号文件执行。

十一、青苗、树木、花卉的补偿

青苗、树木、花卉的补偿参照东建发〔2011〕59号文件执行。

可移动盆景花木不予补偿。

十二、征收协议的签订

1、征收补偿协议签订当事人为房屋征收部门与被征收房屋所有权人。

2、私房以房屋所有权证载明的产权人为准;产权人未到场的,必须凭产权人的合法委托手续签订协议;产权人已故的,由合法继承人签订协议。

3、征收设有抵押权房屋的,被征收人签订协议15日内,不能提前清偿或者变更抵押权的,征收部门应按相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。

4、房屋征收补偿协议书签订后,被征收人应将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回,有关部门及时注销。被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。被征收房屋统一由征收部门依法招标确定具有相应资质的施工单位予以拆除。

十三、征收奖励

住宅房屋的征收奖项按被征收房屋的合法建筑面积为基数,被征收人在房屋征收部门现场公告明确的签约交房期限内签订补偿协议并腾空交房的,征收人给予最高不超过合法建筑面积150元/㎡(征收实施责任部门可根据情况,确定奖励时间段及奖励标准)的奖励,逾期不计发奖金。征收非住宅房屋不予奖励。

十四、房屋征收有关补助标准

住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员(指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等)身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的,可适当给予补助。补助对象及补助标准征收责任部门在征收现场公示7日无异议后给予支付。符合补助条件的对象,一人只享受一次。相关手续须经县级以上医院出具医疗证明。

       东台市房屋征收重大疾病、低保补助标准



补助类别



补助金额(万元)



备    注



疾病



重大疾病



1.5



包括:癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植



其他类

疾病



0.5



在征收决定发布后医院证明未愈,且一次性治疗自费超过1万(含1万)的贫困家庭



残疾



1、2级



1



残疾认定必须持有残疾证



3、4级



0.5



贫困



三无、五保户、低保家庭



1



须提供民政部门有效证件



特困职工



0.5



特困职工须提供市总工会有效证件 



十五、征收补偿决定及强制征收

补偿协议订立后,征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,并申请人民法院强制执行。

征收人与被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内达不成征收补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,由征收部门报请市人民政府,作出房屋征收补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的,在补偿决定的规定期限内又不搬迁的,市人民政府申请人民法院强制执行。

十六、房屋征收有关税收规定

1、被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款,免征个人所得税。

2、被征收人因征收重新购置住房的,购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税;成交价格超过征收补偿款的,超过部分依法征收契税。

十七、关于初始报告备案的规定

评估机构应独立、客观、公正地开展征收评估工作,任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动。评估机构对征收房屋面积、装饰数量的准确性负责;对房屋及装饰装潢附属设施估价准确性负责,并对评估结果负有解释的义务。初始报告一经完成,任何单位和个人不得更改。初始报告应当由两名估价师签字并加盖单位公章。

评估结束后3日内,评估机构应当将初始评估报告及时向市城市建设指挥部政策审核组备案。因评估机构或工作人员原因,造成报告内容失实、不及时备案的,按有关规定对评估机构进行处罚,造成不良后果的,依法追究单位及个人责任。

十八、公共服务设施

1、自来水、有线电视、供电等公共服务设施,由征收部门通知相关部门登记造册,按照征收公告规定的时间,停止服务,计量封存,并组织拆除。

2、涉及到电话、有线电视,征收人给予迁移费用补偿后,由被征收人自行办理迁移手续,并缴纳相关费用。有关部门及时提供优质服务。

十九、房屋拆除安全防护措施及环保措施

严密组织实施房屋拆除工作,委托有施工资质和有丰富征收经验的拆房企业,严格执行安全操作规程,确保旧房拆除施工安全,确保不发生人身伤害事故。

严格按照环保部门的要求,做好房屋拆除现场的环境保护工作。旧房拆除现场设立隔离防尘设施,以免影响周围群众的正常生活,确保交通、行人安全。学生考试期间,特别是高考、中考期间暂停旧房拆除工作,停止使用噪声过大的设备。渣土清运运输工具必须覆盖防尘材料,防止清运过程中的抛、冒、滴、漏影响公共卫生。

二十、其他事项

1、自本《方案》发布之日起,被征收房屋存在租赁关系的,由租赁双方自行解除租赁关系;征收人不承担房屋租赁纠纷所产生的任何经济和法律责任。

2、被征收人搬迁交房须经区域指挥部验收,被征收人不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的由被征收人自行承担安全责任,同时扣除被拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。

3、在征收过程中,对无理取闹,阻挠、干扰征收工作正常进行的,依据相关法律规定处理。

在征收决定公告规定的征收签约期限内未签订补偿协议和搬迁交房的,不享受有关奖励。

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